為增強(qiáng)融資能力上平臺(tái)買地

2011年，城發(fā)公司接手呼市公租房代建任務(wù)，同年呼市第一個(gè)公租房小區(qū)——康居家園公租房小區(qū)開盤建設(shè)，與此同時(shí)第二個(gè)公租房小區(qū)——陽(yáng)光美居同步運(yùn)籌，其中康居家園項(xiàng)目投資約13億元，共建4628套，陽(yáng)光美居項(xiàng)目投資約15.5億元，共建4800套。另外三處待建公租房小區(qū)城發(fā)欲投資32.5億元，涉及住戶達(dá)10354戶。

在這樣的建設(shè)背景下，建設(shè)資金的保障成為公租房能否順利面世的絕對(duì)因素。就在全國(guó)范圍如火如荼建設(shè)公租房的時(shí)刻，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部部長(zhǎng)姜偉新也在媒體上表示：“投資確實(shí)是一個(gè)大問題?！?/span>

以呼市康居家園公租房小區(qū)為例，因?yàn)槟壳靶^(qū)綠化還未招標(biāo)，據(jù)城發(fā)公司與呼市房管局初步估算，康居家園公租房小區(qū)成本價(jià)大約在每平米4300元左右。記者了解到,構(gòu)成該成本價(jià)主要有四部分:      

    一、土地出讓金：每平米1000元；

二、樓房單體建設(shè)：每平米2000元；

    三、精裝修，每平米比毛坯房高400元；

    四、小區(qū)幼兒園、物業(yè)用房、垃圾轉(zhuǎn)運(yùn)站等基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)每平米400元，一些政府收取的配套費(fèi)，如暖氣、天然氣等配套費(fèi)每平米300元，未來房本辦理每平米100元，共計(jì)大約900元左右。

每平米4300元的價(jià)格中，其中每平米1000元的土地出讓金，呼市政府根據(jù)政策支持，在流經(jīng)呼市土地收儲(chǔ)中心、呼市財(cái)政局后返還與城發(fā)公司，因此其成本在政策的大力支持下下降為每平米3300元，再減去國(guó)家和省級(jí)補(bǔ)助每平米600元，成本為每平米2700元。城發(fā)房地產(chǎn)公司總經(jīng)理趙永強(qiáng)說，若按照每年1萬套，每套60平米的面積計(jì)算，同時(shí)將配套設(shè)施面積計(jì)算在內(nèi)，城發(fā)公司每建設(shè)1萬套公租房其資金缺口將達(dá)到20億元，如何解決如此大的資金缺口成為一個(gè)大問題。

據(jù)知，呼市是全國(guó)第二批可以用公積金貸款建設(shè)公租房的試點(diǎn)地區(qū)之一，雖然其資金籌集速度相對(duì)較快，模式較新，但貸款量遠(yuǎn)遠(yuǎn)不夠填補(bǔ)呼市公租房建設(shè)資金缺口。

趙永強(qiáng)告訴記者：“為了增強(qiáng)城發(fā)自身的融資能力，城發(fā)總公司總經(jīng)理趙俊生從戰(zhàn)略角度出發(fā)，經(jīng)過長(zhǎng)遠(yuǎn)考慮決定剔除拿劃撥土地與租賃土地的模式，采取以拿‘出讓土地’的形式獲得公租房土地使用權(quán)。雖然城發(fā)拿‘出讓土地’的費(fèi)用遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于劃撥土地、租賃土地的費(fèi)用，但我們可以在四證俱全的條件下，向銀行申請(qǐng)?jiān)诮?xiàng)目抵押貸款。與此同時(shí)，此舉也為未來公租房的租售并舉打下扎實(shí)基礎(chǔ)。”

據(jù)知，在康居家園公租房小區(qū)項(xiàng)目中，城發(fā)公司為了增強(qiáng)融資能力，千方百計(jì)籌資2.3億元用于繳納土地出讓金。趙永強(qiáng)說，這樣創(chuàng)新的公租房建設(shè)融資模式符合呼市實(shí)際情況，且也值得其地區(qū)借鑒。

             公租房姓“公”貸款政府“兜底”

 據(jù)政策，各地政府每年需拿出土地交易總額的5%--7%補(bǔ)給保障房建設(shè)，去年呼市土地交易總額約160億元，若按5%的比例計(jì)算，呼市保障房建設(shè)（保障房包括公租房建設(shè)、廉租房建設(shè)、棚戶區(qū)改造）就會(huì)有8億元的資金支持。趙永強(qiáng)告訴記者，今年呼市房管局打報(bào)告給市政府，希望呼市政府在8億元保障房資金支持中，給城發(fā)公租房建設(shè)項(xiàng)目按照每平米1000元補(bǔ)給，到現(xiàn)在政府補(bǔ)給資金到賬1.2億元（占今年的補(bǔ)給，去年未到帳）全部用于陽(yáng)光美居公租房小區(qū)建設(shè)征地。

趙永強(qiáng)說，若呼市政府公租房建設(shè)每平米補(bǔ)1000元成為事實(shí)，那么成本價(jià)空缺資金從每平米2700元將下降為每平米1700元，這部分空缺資金將采取貸款獲得。

面對(duì)貸款的償還問題，記者得知有三種渠道：第一，公租房建設(shè)中國(guó)家允許建設(shè)的配建商品房在出售后，其資金用于還貸；第二，公租房租金還貸；第三、政府拿出每年土地交易總額的5%—7% 還貸。

以康居家園公租房小區(qū)為例，趙永強(qiáng)給記者算了這樣一筆賬：1、康居家園按照20%的商品房配建率計(jì)算，約有5萬平米的房產(chǎn)可按市場(chǎng)價(jià)8000元（預(yù)估）每平米出售，收益約4億元，但4億元距離13億元貸款總額相差甚遠(yuǎn)；2、根據(jù)呼市出臺(tái)的公租房管理辦法，公租房租金相當(dāng)于市場(chǎng)租金的70%，大概每套租金約350—400元，以5000套為例計(jì)算，康居家園公租房的租金年收入2400萬元，距離支付1億多元的貸款利息相差4倍多；因此，政府拿出每年土地交易總額的5%—7% 還貸成為主力。

當(dāng)公租房建設(shè)在全國(guó)掀起一片熱浪，并開始融資建設(shè)時(shí)，未來如何償還銀行貸款，也成為各地頭疼的問題。如果無法順利償還本金，融資平臺(tái)有可能面臨資金鏈斷裂的風(fēng)險(xiǎn)，將嚴(yán)重影響公租房建設(shè)進(jìn)度。在呼市，保障房姓“公”，堅(jiān)持政府主導(dǎo)，由政府為公租房建設(shè)貸款資金“兜底”，成為其創(chuàng)新融資模式后的一道強(qiáng)有力的保障。

                 貸款難，拿好地也難

去年以來，受貨幣政策影響，金融機(jī)構(gòu)對(duì)保障房的支持力度十分有限。盡管央行、銀監(jiān)會(huì)等部門多次要求金融機(jī)構(gòu)要大力支持保障房建設(shè)，但實(shí)際落實(shí)情況并不理想。

對(duì)銀行而言，最大的擔(dān)憂還是公租房、廉租房等租賃型保障房，投資巨大，回報(bào)慢，風(fēng)險(xiǎn)大，他們眼中的公租房建設(shè)項(xiàng)目并非香餑餑。

據(jù)記者了解，目前康居家園總投資13億元，期中2.3億元的土地出讓金返還給城發(fā)公司后，再減去1.7億元的中央資金補(bǔ)貼，還有9億元的資金空缺，由于政府每平米補(bǔ)貼1000元的資金并未到賬，所以目前這9億元只能等待銀行貸款。由于資金短缺，康居家園公租房小區(qū)今年的進(jìn)度放緩，一些曾經(jīng)墊資建設(shè)的施工單位也不愿再墊，康居家園公租房小區(qū)建設(shè)告急。

    同樣，除去資金問題難以解決，公租房選址難也成為城發(fā)公司建設(shè)公租房系列難題中的一個(gè)重要導(dǎo)火索。按照國(guó)家要求，公租房選址應(yīng)該選擇配套設(shè)施完善、城市服務(wù)設(shè)施完善、交通便利的地方，只有這樣夾心層的生活成本才能夠降低，但因?yàn)閷?shí)際情況不容突破，城發(fā)公司代建的幾個(gè)公租房小區(qū)全部選擇在了城郊結(jié)合地帶。趙永強(qiáng)說：“客觀地講這將給日后政府的管理以及公租房政策推行帶來很大麻煩?！彼嬖V記者，由于一些公租房選址選擇了農(nóng)用地，因?yàn)檎鞯販?，農(nóng)用土地轉(zhuǎn)建設(shè)用地報(bào)批周期長(zhǎng)，影響四證（1、建設(shè)工程規(guī)劃許可證；2、土地證；3、施工許可證4、土地規(guī)劃許可證）手續(xù)取得，這將直接影響銀行貸款申請(qǐng)，陽(yáng)光美居公租房小區(qū)就面臨這樣的問題。

在規(guī)劃選址、戶型設(shè)計(jì)、小區(qū)環(huán)境、配套設(shè)施等方面，中央要求各地精心設(shè)計(jì)，力求讓中低收入群體生活得舒適、有尊嚴(yán)，這是公租房政策的核心思想。但是，縱觀全國(guó)，這項(xiàng)被認(rèn)為將惠及上億中低收入人群的龐大民生項(xiàng)目，建設(shè)中已屢屢暴露出資金、土地、分配公平等問題，不僅讓地方政府深陷資金和道德困境，也令公眾充滿疑慮。

如何讓公租房建設(shè)體系庇護(hù)于長(zhǎng)期、穩(wěn)定、成熟、有效的政府機(jī)制下，成為公租房建設(shè)可持續(xù)發(fā)展的必要保證。呼市已邁出了“創(chuàng)新融資手段”、“政府兜底還貸”的重要步伐，期待貸款與拿地難的問題會(huì)很快解決。